Р Е Ш Е Н И Е № 384

 

       гр.Враца, 05.12.2016 год.

 

       В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Врачанският окръжен съд търговско отделение в  публичното заседание на 22.11.2016 год. в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА ИВАНОВА

                                                                                         ЧЛЕНОВЕ: НИКОЛАЙ ХРИСТОВ

                                                                                                 РАДОСЛАВА СИМЕОНОВА

 

при секретаря Х.Ц. като разгледа докладваното от член-съдията Христов (В) гражданско дело № 510 по описа за 2016 год. за да се произнесе взе предвид следното:  

 

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

            С Решение № 93 от 15.07.2016 год. по гр.д. № 199/2016 год. по описа на Районен съд Оряхово е признато за установено на основание чл.124, ал.1, пр.3-то от ГПК по отношение на „ОСТРОВСКИ ВЪЛНИ” ООД, ЕИК123655165, със седалище и адрес на управление гр.Стара Загора, бул.”Патриарх Евтимий” № 120, ет.2, ап.6, че сключения с „КОЛЕНДРО” ЕООД, ЕИК 114621302, със седалище и адрес на управление гр.Кнежа, обл.Плевен, ул.”Георги Д.” № 14, представлявано от управителя и едноличния собственик на капитала С. С. С., в качеството му на арендатор съгласно договор за аренда, вписан под № 232, том III, дв. вх.р.№ 1290/2009 год. на Служба по вписванията при РС-Оряхово и Анекс, вписан в СВ-Оряхово под № 99, т.V, дв.вх.рег.№ 2734/2015 год. към договора за аренда на земеделска земя, нямат правно действие за стопанската 2016/2017 год. и следващите, до стопанската 2021/2022 год.

            Въззивна жалба срещу така постановеното решение е подало „КОЛЕНДРО” ЕООД, ЕИК 114621302, със седалище и адрес на управление гр.Кнежа, обл.Плевен, ул.”Георги Д.” № 14, представлявано от управителя и едноличния собственик на капитала С. С. С.

            Оплакването е за неправилност и незаконосъобразност на атакувания съдебен акт.

            В жалбата се твърди, че дружеството въззивник е ималo сключен договор за аренда с арендодател В. А. Х., № 232, том III, дв. вх.р.№ 1290/2009 год. на Служба по вписванията при РС-Оряхово, който е сключен за 8 стопански години. При подписване на наемния договор, наемната цена на декар била 20 лв./дка., който дружеството заплащало в съответните срокове и уговорения размер, като промените в арендното плащане/неговото увеличение /по действащия договор не било необходимо да се вписва. От представените в процеса ведомости се виждало какъв размер на арендното плащане е изплащан на арендодателя В. А.Х.

            Арендодателят В.Х. била недоволна от условията по този договор и сключила нов с ищцовото дружество на 30.06.2015 год. за наемна цена от 40 лв./дка, който да започне да действа от 2015/2016 год. за срок от 5 стопански години. Позовава се на действащ договор от вписан още през 2009 год. в СВп – Оряхово. Преди изтичане на арендия договор от 2009 год. В. А. Х., която е страна по този договор сключила с въззивното дружество Анекс вписан под № 99 том V, дв.вх.№ 2734/2015 год. на СВ-Оряхово, с който се удължава срока на договора и се променя наемната цена.

            Твърди, че е изправна страна по арендния договор и анекса към него, който е вписан първи по ред и има действие спрямо третите лица.

            Позовава се на чл.3, ал.1 от ЗАЗ, в който е регламентирано сключването на нов договор.

            Неправилното тълкуване на разпоредбите на чл.16 и чл.18 от ЗАЗ е довело до постановяване на незаконосъобразно решение.

Поддържа, че първостепенния съд неправилно тълкувал разпоредбата на чл.16 ал.1, изр.1 от ЗАЗ, като приема, че има продължаване на договора, а не изменение и приема, че продължението представлява сключване на нов договор.

            Сезира съда с искане да бъде отменено цялото решение на първостепенния съд и вместо него да се постанови друго, с което да се приеме за установено, че процесния договор за аренда и анекса към него има действие за стопанската 2016/2017 год. и следващите до 2021/2022 години.

            Съобщение за въззивната жалба е връчено на „ОСТРОВСКИ ВЪЛНИ” ООД, ЕИК123655165, със седалище и адрес на управление гр.Стара Загора, бул.”Патриарх  Евтимий” № 120, ет.2, ап.6 като в указания в закона срок не е подаден писмен отговор.

            Въззивната жалба е процесуално допустима, подадена е от страна с право на жалба, в рамките на преклузивния срок визиран в закона и срещу съдебен акт от категорията на обжалваемите.

             В проведеното на 22.11.2016 год. съдебно заседание въззивникът не се представлява.

            Въззиваемата страна чрез адв.К. от ВрАК оспорва жалбата изцяло и моли решението, като постановено в съответствие с материалния закон да бъде потвърдено.

            Настоящият съдебен състав, като прецени направените в жалбата оплаквания, доводите на страните и събраните по делото доказателства,намира за установено следното:

            Районен съд гр.Оряхово е сезиран от „ОСТРОВСКИ ВЪЛНИ” ООД, ЕИК 123655165, със седалище и адрес на управление гр.Стара Загора, бул.”Патриарх  Евтимий” № 120, ет.2, ап.6, представлявано от К. А. А.-управител с иск за признаване за установено по отношение на „КОЛЕНДРО” ЕООД, ЕИК 114621302, със седалище и адрес на управление гр.Кнежа, обл.Плевен, ул.”Георги Д.” № 14, представлявано от управителя и едноличния собственик на капитала С. С. С., в качеството му на арендатор съгласно договор за аренда с арендодател В. А. Х., № 232, том III, дв. вх.р.№ 1290/2009 год. на Служба по вписванията при РС-Оряхово и Анекс, вписан в СВ-Оряхово под № 99 том V, дв.вх.№ 2734/2015 год. на СВ-Оряхово към договора за аренда на земеделска земя, нямат правно действие за стопанската 2016/2017 год. и следващите, до стопанската 2021/2022 год.

            Преценявайки обжалваното решение по реда на чл.271, ал.1, изречение първо, предложение първо и второ от ГПК и съобразявайки се с правомощията си, визирани в чл.269, ал.1, изречение първо от ГПК, въззивният съд констатира,че решението е валидно и допустимо.

            Решението е постановено от надлежен орган, функциониращ в надлежен състав, в пределите на правораздавателната власт на съда, в писмена форма и е подписано, като волята на съда е изразена по начин, който позволява да се изведе нейното съдържание.

            Решението отговаря на изискванията, при които делото може да се реши по същество и съдът се е произнесъл по спорното право така, както е въведено с исковата молба.

            Предявеният иск е процесуално допустим.

            Правният интерес е обоснован от вида на търсената защита.

            Налице е и процесуалната легитимация на страните.Искът е предявен от надлежна страна против надлежна страна. Налице са и всички други положителни процесуални предпоставки за съществуване и надлежно упражняване правото на иск.

            Преценявайки обжалваното решение по реда на чл.271, ал.1, изречение първо, предложение трето от ГПК, и съобразявайки се с правомощията си, визиран в чл.269, ал.1, изречение второ от ГПК, въззивният съд приема, че обжалваното  решение е дало пълен и законосъобразен отговор на повдигнатите в хода на първоинстанционното производство въпроси и по тази причина то следва да се потвърди от въззивния съд като правилно. Независимо от това и с оглед правомощията, произтичащи от чл.269 ГПК, въззивният съд намира за необходимо да даде отговор на повдигнатите от жалбоподателя въпроси.

            В исковата молба се твърди, че наследниците на А. И. В. – б.ж. на с. Остров, са собственици на земеделска земя, а именно: нива от 15.000 дка, трета категория, м.Деривол, имот № 150005 в землището на с. Остров. Ищецът посочва, че на 17.04.2009 год. наследниците на А. И. В. – б.ж. на с. Остров, чрез пълномощника си А. П. Н., сключват Договор за аренда на тези земя с ответника „Колендро“ ЕООД за 8 стопански години  и арендно плащане в размер на 20 лв. на дка. Договорът е с нотариална заверка на подписите и вписан под № 232, т.3, дв.вх.р.№ 1290/2009 г. на СВ при РС Оряхово и е регистриран в ОСЗ Оряхово. 

На 30.06.2015 год. В. Х. чрез пълномощника си К. М. сключила нов договор с ищеца „Островски вълни“ ООД за срок от 5 стопански години и арендно плащане в размер на 40 лв. на дка, като договорът влизал в сила от стопанската 2015/2016 год. Договорът е с нотариална заверка на подписите и вписан под № 185, т.4, дв.вх.р. № 2276/2015 г. на СВ при РС Оряхово и е регистриран в ОСЗ Оряхово. През м. юли 2015 год. В. Х. упълномощила А. П.а с пълномощно подписано в Кметство с.Остров, да сключи Анекс към сключеният през 2009 год. договор за аренда на процесната земеделска земя. С пълномощното, на 04.08.2015 г. е сключен Анекс към Договор № № 232, т.3, дв.вх.р.№ 1290/2009 год. на СВ при РС Оряхово, вписан под № 99, т.5, дв.вх.р. № 2734/2015 год. на СВ при Районен съд Оряхово, като срока на договора е удължен с още осем стопански години и арендното плащане е увеличено на 40 лв. на дка. Анексът е регистриран в ОСЗ Оряхово.

В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който се оспорва ищцовата претенция и се моли съда да я отхвърли като неоснователна и недоказана.

Ищецът сочи също, че при сключване на договора между арендатора „Островски Вълни“ и арендодателя В. Х., на двете страни е било известно обстоятелството, че съществува друг договор, срока на който изтича в края на стопанската 2015/2016 год. и арендодателя е декларирал, че не желае да продължи действието на този договор, като по тази причина сключва нов договор с нов арендатор и при нови условия. Ищецът счита, че предимство има договорът сключен с ищеца, тъй като е вписан пръв на 01.07.2015 год., докато анекса, който по същество представлява нов договор, е вписан на 05.08.2015 год. Отстоява разбирането, че арендодателя Х. чрез сключване на нов договор с нов арендатор и при нови условия е декларирала, че не желае да  продължи действието на договора сключен с ответника.

            Обосновал е правният си интерес от иска,с който сезира съда, с обстоятелството, че за един и същи земеделски имот, за един и същи период са вписани два договора за аренда,а това поражда конкуренция между правата на арендаторите. Позовава се на поредността на вписванията на двата договора и твърди, че с предимство е неговият договор, който е вписан пръв.

            Пред първоинстанционния съд са събрани писмени доказателства, които обсъдени поотделно и в тяхната пълнота, във връзка с наведените от страните твърдения, дават основание на настоящия съдебен състав да приеме за установено от фактическа страна следното:

Между страните не се спори, а и от приложеното заверено копие от Удостоверение за наследници на А. И. В. № 63/27.0.2016 г. на Кметство с.Остров и Решение № 6/25.11.1995 год. на ОСЗ Оряхово се установява, че В. А. Х., с ЕГН ********** от гр.Русе е собственик на   земеделски имоти, находящи се в землището на с.Остров, а именно: Нива от 0.997 дка, четвърта категория, м.Блатото, имот № 019002; Нива от 15.000 дка, трета категория, м.Деривол, имот № 150005 в землището на с.Остров по плана за земеразделяне на с.Остров.

Безспорно е и обстоятелството, че на 17.04.2009 год. между В. Х. и ответника, е сключен договор за аренда на нивата от 15.000 дка, трета категория, м. „Деривол”, имот № 150005 в землището на с. Остров. Договорът е сключен за срок от 8 стопански години и арендно плащане в размер на 20 лв. на дка, считано от 01.10.2008 год. до 01.10.2016 год. и е вписан в Служба по вписванията гр.Оряхово с акт № 232, т.3, дв.вх.р.№ 1290/2009 год. на СВ при РС Оряхово. Договорът е регистриран в ОСЗ Оряхово.

Не се спори и относно обстоятелството, че В. Х. на 30.06.2015 год. е сключила нов договор с ищеца „Островски вълни“ ЕООД за срок от 5 стопански години и арендно плащане в размер на 40 лв. на дка. Договорът е регистриран в Служба по вписванията при РС Оряхово с акт № 185 т.4 дв.вх.р. № 2276/2015 год. на СВ при ОРС, регистриран е в ОСЗ Оряхово и влиза в сила от стопанската 2015/2016 год.

Безспорно е и обстоятелството, че на 15.07.2015 год. между  ответника в качеството на арендатор и В. А. Х., представлявана от пълномощника си А.П.Н., редовно упълномощена с пълномощно рег.№ 205/ 15.07.2015 год. на Кметство с.Остров е сключен анекс към договора за аренда от 2009 год., вписан под № 99, т.5, дв.вх.р.№ 2734/2015 год., с който по взаимно съгласие се удължава срока на договора за още 8 стопански години, считано от 01.10.2015/2016 стопанска година, и арендно плащане в размер на 40 лв. на дка.

            При така възприетата фактическа обстановка, настоящият съдебен състав прави следните правни изводи:

            Предявеният иск е с правно основание чл.124, ал.1 вр.  ГПК.

Предмет на спора е съществуването на отричани от ищеца права, произтичащи от сключен на 15.07.2015 год. анекс към договор за аренда на земеделска земя от 17.04.2009 год. между ответника и В. А. Х.. Правният интерес от разрешаването на този спор произтича от твърдяно право на ищеца да арендова същата земя въз основа на сключен договор за аренда от 30.06.2015 год. с трето неучаставащо като страна в процеса лице – В. А. Х.

По делото не се спори относно обстоятелството, че по отношение на един и същи имот-  нива от 15.000 дка, трета категория, м.Деривол, имот № 150005 в землището на с.Остров за едни и същи стопански години в Агенцията по вписванията са вписани последователно във времето арендния договор, сключен между ищеца и собственика на имота В. А. Х., с нотариална заверка на подписите, вписан на 01.07.2015 год., и анекс към договор за аренда от 2009 год., сключен между ответника „Колендро“ ЕООД и В. А.Х. чрез пълномощник, с нотариална заверка на подписите вписан на 05.08.2015 год.

            В чл.3, ал.1 ЗАЗ законодателят е предвидил форма за действителност на договора за аренда-писмена форма с нотариална заверка на подписите, а с оглед противопоставимост пред трети лица е предвидено и вписване на договора в имотния регистър и в съответните книги на службата по вписванията. В конкретния случай и двата договора са сключени в посочената форма и са вписани в нотариалните книги. С разпоредбата на чл.3, ал.4 ЗАЗ законодателят е признал възможност договорът за аренда в земеделието да се сключи от един съсобственик, без съгласието на останалите съсобственици, предвиждайки отношенията помежду им да се уреждат от правилото на чл.30, ал.3 ЗС. В случая както договора на ищеца, така и договора на ответника  са сключени със съсобственик на имота.

            При наличие на два последователни договора за аренда на един и същ имот за еднакъв период, сключени от различни съсобственици на имота, възниква конкуренция между правата на арендаторите. Настоящият съдебен състав намира, че разрешаването на спора кое от двете конкуриращи се помежду си съглашения има предимство следва да бъде извършено с оглед момента на вписването като предимство ще имат правата на този арендатор, чийто договор за аренда е вписан пръв  - чл.3, ал.5 ЗАЗ.

            По отношение възможността и предпоставките за изменение на договора приложима е разпоредбата на чл.16, ал.1, изр.1 ЗАЗ, предвиждаща, че изменение на арендния договор може да бъде извършвано само при трайно изменение на обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, имащо за последица очевидно несъответствие между поетите от тях задължения. В изр.2-ро на същата разпоредба законодателят изрично е предвидил, че изменението не може да засяга договорения срок. В конкретния случай със сключения анекс се променя не само арендното плащане, но и срока на договора като същият се удължава за още 8 стопански години. С оглед въведената от законодателя забрана за изменение на арендния договор в частта относно срока, настоящият съдебен състав намира, че сключеният между ответниците анекс не представлява изменение на договора  по смисъла на чл.16 ЗАЗ, а е продължаване на арендния договор по смисъла на чл.18 ЗАЗ. В ал.1-ва на тази разпоредба изрично е въведено  изискване относно формата за действителност, в която следва да стане продължаването на договора за аренда - писмена с нотариална заверка на подписите, както и изискване за вписване на продължаването на договора в имотния регистър и в съответната общинска служба по земеделие. Разпоредбата на ал.2 на чл.18 ЗАЗ предвижда, че предложението за продължаване на договора следва да се отправи най-късно до изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда. Така въведените от законодателя изисквания за наличието на предложение и срок за отправяне на същото, както и относно формата и вписването, водят до извода, че по своята правна същност юридическият факт на продължаването на арендния договор е приравнен на сключването на нов договор между същите страни, а не на изменение на съществуващия такъв. Изрично въведеното от законодателя изискване за ново вписване на продължаването на договора за аренда предполага при наличие на конкуренция на права и изследване противопоставимостта да се взема предвид датата, на която е извършено това вписване, а не датата на вписване на първоначалния аренден договор, както правилно е приел районният съд.

В конкретния случай сключеният аренден договор между ищеца и собственика Валя Ангелова Христова е вписан в Службата по вписванията на 01.07.2015 год., а сключеният между ответника анекс, с който е продължен арендния договор от 2009 год., е вписан на 05.08.2015 год. Съобразно разпоредбата на чл.3, ал.5 ЗАЗ анексът не може да бъде противопоставен на ищеца в качеството на арендатор по договор за аренда, сключен със собственика на същия имот, който е бил вписан по-рано в службата по вписванията.

В обобщение на изложеното, настоящият съдебен състав намира, че след като ищецът „Островски вълни“  е с предимство в конкуриращите се съглашения, то се явява основателна претенцията му за отричане  права на ответника „Колендро“ ЕООД,  произтичащи от вписания на 05.08.2015 год. анекс към договор за аренда на земеделска земя от 17.04.2009 год. сключен между него като арендатор и В. А. Х. като арендодател, вписан на 05.08.2015 год. в Агенция по вписванията, Служба по вписванията, гр.Оряхово за стопанската 2016/2017 год. и следващите, до стопанската 2021/2022 год.

Изводите на районния съд за основателност на исковата претенция са в съответствие с материалния закон, поради което атакувания съдебен акт следва да бъде потвърден. Налице е съвпадане в крайните правни изводи на двете съдебни инстанции.

            С оглед изхода на спора на въззиваемата страна следва да бъдат присъдени направените деловодни разноски за въззивната инстанция,а именно: 300.00 лева - платено адвокатско възнаграждение за въззивната инстанции.

            С оглед изложеното ВРАЧАНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД

 

                                                           Р  Е  Ш  И :

 

            ПОТВЪРЖДАВА Решение № 93 от 15.07.2016 год. по гр.д. № 199/2016 год. по описа на Районен съд Оряхово.

            ОСЪЖДА „КОЛЕНДРО” ЕООД, ЕИК 14621302, със седалище и адрес на управление: гр.Кнежа, обл.Плевен, ул.”Георги Д.” № 14, представлявано от управителя и едноличния собственик на капитала С. С.С., ДА ЗАПЛАТИ на „ОСТРОВСКИ ВЪЛНИ” ООД, ЕИК 123655165, със седалище и адрес на управление гр.Стара Загора, бул.”Патриарх  Евтимий” № 120, ет.2, ап.6, деловодни разноски за въззивната инстанция в размер на сумата от 300 лв./триста /лева платено адвокатско възнаграждение.

            РЕШЕНИЕТО не подлежи на касационно обжалване съгласно чл.280, ал.2 ГПК и е окончателно.

 

 

                                    Председател:...........        Членове:1..........                  2..........