Р Е Ш Е Н И Е 93

 

гр. ВРАЦА, 02.04.2019г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Врачанският окръжен съд гражданско отделение в публичното заседание на осми февруари през две хиляди и деветнадесета година  в състав:

 

Окръжен съдия: НАДЯ ПЕЛОВСКА

   

                                    

в присъствието на:

секретар Христина Цекова

като разгледа докладваното  от съдията Пеловска              

гр. дело N 615         по описа за 2018 год., за да се произнесе взе предвид следното:

 

Г.Н.Н. ***, чрез упълномощения му адвокат Б.П., е предявил иск против П.И. ***, за сумата от 30 000 лв., представляваща двойния размер на внесен задатък /капаро/ по предварителен договор от 03.08.2016г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на предявяване на иска-12.11.2018г., до окончателното й изплащане.

В исковата молба се твърди, че на 03.08.2016г. страните сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ищецът, в качеството му на купувач, заплатил на ответника задатък /капаро/ в размер на 15000 лв., представляващо част от договорената продажна цена на имота от общо 85000 лв. Разликата до продажната цена ищецът следвало да заплати на ответника при нотариалното оформяне на сделката в срок до 31.08.2016г. Поддържа се, че с полученото капаро ответникът следвало да погаси банковия си кредит и заличи наложената върху имота ипотека, но тъй като не сторил това, с протокол от 19.08.2016г. предварителният договор  бил развален и ответника се задължил да върне в срок до 31.08.2016г. капарото. Тъй като и това задължение не било изпълнено, ищецът поддържа, че на основание т.V.5 от предварителния договор има право да получи двойния размер на дадения задатък.

Съобразно твърденията на ищеца, че предварителният договор е развален по вина на ответника и че полученото от него капаро служи за обезпечение изпълнението на предварителния договор, искът следва да бъде квалифициран като такъв по чл.93, ал.2, изр.2 от ЗЗД.

Препис от исковата молба и приложенията към нея е връчен на ответника, от който е постъпил отговор, че оспорва иска. В отговора се твърди, че окончателен договор не е бил сключен по вина на ищеца, който в деня, определен за изповядване на сделката заявил, че не е в състояние да плати продажната цена. Твърди се, че предварителният договор, който е представен с исковата молба не отговаря по съдържание на действително подписания между страните и че дописаната в него част под подписите е извършена по-късно и с нея ответника не се е съгласявал. В тази връзка се иска ищецът да бъде задължен да представи оригинала на предварителния договор. Поискано е също изслушването на трима свидетели. Иска се отхвърляне на предявения иск.

По делото са събрани писмени доказателства.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, които прецени поотделно и в тяхната пълнота, намира за установено следното:

Видно от представеното по делото копие от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 03.08.2016г., по силата на същия ответника П.И.Н., в качеството му на продавач, се задължил да продаде на купувача-ищеца Г.Н.Н., собственият си недвижим имот, представляващ къща на два етажа, лятна кухня, гараж и ½ от сграда за обществено хранене и двор от 607 кв.м., находящи се в гр.Враца, ул.***, при продажна цена на имота от 100 000 лв. Съгласно разпоредбите на чл.ІІА и чл.ІІБ от договора, договореното продажна цена била в размер на 100 000лв., от които 15 000 лв., считани за капаро и платими в деня на подписване на предварителния договор, а остатъка от 85 000 лв. платим от купувача при нотариалното изповядване на окончателния договор. Според чл.ІV и чл.V от договора, при отказ на купувача от договора, капарото следвало да остане за продавача, а при отказ на продавача, същият следвало да върне на купувача двойния размер на внесеното капаро. С предварителния договор ответника се задължил също да представи всички необходими документи за изповядване на сделката /чл.ІІІ/ и декларирал, че не е прехвърлял имота на други лица, че върху имота няма наложени възбрани, реституционни искове и съдебни спорове, както и че наложената ипотека в „Първа инвестиционна банка” е заличена /чл.VІ/. Окончателният договор следвало да бъде сключен в срок до 31.08.2016г., а освобождаването на имота следвало да се извърши в 10 дневен срок от нотариалното оформяне на сделката /чл.VІІІ/.

Така представеният предварителен договор е подписан от страните, като след подписите им е ръкописно нанесена допълнителна текстова част под формата на чл.ХV. Доколкото обаче тази част не е подписана от страните и те не спорят, че тя не е част от договорното съдържание, то същата не следва да се има предвид и обсъжда в настоящето решение.

Страните не спорят, че определеното в чл.ІІА от предварителния договор капаро от 15 000 лв. е получено от ответника П.Н.. Това обстоятелство се потвърждава и от представеното по делото копие от  платежно нареждане от 03.08.2016г.

Ищецът е представил подписан от страните протокол от 19.08.2016г., по силата на който те се споразумяли, че поради направена ипотека на една от сградите в имота-заведение за обществено хранене, сделката /окончателния договор/ не може да бъде осъществена. Поради това ответникът се задължил да възстанови в срок до 31.08.2016г. полученото от него капаро от 15000 лв., а при невръщане на капарото в посочения срок-да го върне в двоен размер.

Страните не спорят, че окончателен договор за покупко-продажба на описаните в предварителния договор имоти не е сключван.

При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните правни изводи:

Съгласно разпоредбата на чл.93 от ЗЗД задатъкът служи като доказателство, че договорът е сключен и обезпечава неговото изпълнение, като при неизпълнение служи като неустойка, но без да е необходимо вредите от неизпълнението да бъдат доказвани. Задатъкът може да обезпечава изпълнението само на един валиден договор и според установената съдебна практика е „акцесорно съглашение между страните по договор, предоставящо на изправната страна право в определени, конкретно договорени хипотези, при конкретно договорно неизпълнение на насрещната страна, да развали договора /да се откаже от него/, без да спазва реда по чл. 87 ЗЗД и като получи престация в размер на договорения задатък, без да е нужно да доказва вреди от договорното неизпълнение”/решение №85/04.07.2018г-.на ВКС по гр.дело №4262/2017г., ІІІ г.о/. С оглед определената от закона обезпечителна и обезщетителна функция на задатъка, то налага се извода, че изправната страна има право за се възползва от същия само когато насрещната страна не е изпълнила онова конкретно договорно задължение, изпълнението на което е обезпечено със задатък. Ето защо, задатъкът не може да обезщетява неизпълнението на онова договорно задължение, за което той не е договорен.

В разглеждания случай ищецът твърди, че задатъкът обезпечава изпълнението на поето от ответника договорно задължение да погаси банковия си кредит и заличи ипотеката върху имота, предмет на предварителния договор. Поддържа също, че правото му да получи двойния размер на задатъка произтича от неизпълнението на това задължение от страна на ответника. При тези твърдения, за да възникне правото на ищеца по чл.93, ал.2 от ЗЗД да получи двойния размер на задатъка, следва той да е доказал съществуването на валиден предварителен договор, с който ответникът да е поел задължение да заличи ипотеката върху имота и за обезпечаване изпълнението именно на това задължение, да е договорено заплащането на задатък. Ищецът следва да е доказал също така, че е изправна страна по договора и че последният е развален поради неизпълнението на конкретното договорно задължение на ответника.

В случая съдът приема за доказано съществуването на валиден договор, съдържащ акцесорна клауза на задатък, тъй като договорът е сключен в предвидената в чл.19, ал.1 от ЗЗД писмена форма, подписан е от страните и съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор-предмет, продажна цена, срок за сключване на окончателния договор и изплащане на цената. Макар и съдържащ акцесорна клауза за задатък обаче, и задатъкът да е платен от купувача, от съдържанието на договора не се установява продавачът /ответника/, да е поел задължение за погасяване на съществуваща ипотека върху имота, респ.задатъкът да е договорен за обезпечение изпълнението на такова задължение. Видно от предварителния договор продавачът е декларирал, че имотът не е прехвърлян на други лица, не е възбранен, не е предмет на съдебен спор и реституционни искове и не е ипотекиран, тъй като е със заличена ипотека от „Първа инвестиционна банка”. Имотите предмет на предварителния договор обаче са няколко-дворно място, къща, лятна кухня, гараж и ½ ид.ч. от сграда за обществено хранене, като в съдебно заседание на 08.02.2019г. ответникът поддържа, че е следвало да заличи ипотеките върху дворното място, къщата, гаража и лятната кухня, което е сторил. Поддържа също, че ипотека е останала само върху сградата за обществено хранене, която е в режим на съсобственост с бившата му съпруга, но ищецът е бил уведомен за съществуването на ипотеката и е бил съгласен да купи имота с тежест. При тези твърдения и за да се приеме, че чл.VІ от предварителния договор няма единствено декларативен характер, а с него се поема задължение за бъдещо погасяване на ипотеки, то ищецът е следвало да докаже какви тежести е имало върху имотите към датата на сключване на предварителния договор. При липсата на такива доказателства обаче не може да се направи извод нито че е поето задължение за погасяване на ипотека, което да е изпълнимо в срок до 31.08.2016г., нито за кой от всички имоти се отнася това задължение.

Дори да се приеме, че ответникът е поел задължение за погасяване на ипотеката върху сградата за обществено хранене, по делото не се установява задатъкът да обезпечава изпълнението именно на това задължение. Задатъкът е уговорен в разпоредба, предхождаща тази на чл.VІ, като предхождащи са и разпоредбите на чл.ІV и чл.V, които уреждат при какви условия и коя от страните получава задатъка. Според разпоредбата на чл.ІV от договора, при отказ на купувача капарото остава в полза на продавача, а според разпоредбата на чл.V от договора, при отказ на продавача, същият дължи неустойка в размер на двойно внесеното капаро. Именно систематичното място на двете разпоредби в съдържанието на договора сочи, че капарото не би могло да обезпечава изпълнението на задължение за заличаване на ипотека, а служи като обезпечение за изпълнението на  основните задължения на страните-задължението на купувача да плати цената и получи имота, съответно задължението на продавача да прехвърли имота. Според договора обаче, срокът за изпълнение и на двете насрещни задължения е 31.08.2016г., на която дата впрочем би бил и срока за изпълнение на задължението за заличаване на ипотеките, ако такова бе поето. Ето защо и тъй като всички посочени задължения са с падеж 31.08.2016г., правото на разваляне на договора, поради неизпълнение преди тази дата, не може да възникне за нито една от страните. По тази причина съдът намира, че отказът от договора, обективиран в представеното по делото споразумение /протокол/ от 19.08.2016г., не съставлява разваляне на договора, поради неизпълнение от ответника и по-конкретно поради неизпълнение на поето от него задължение да погаси ипотеката върху сградата за обществено хранене. Споразумението е сключено преди падежа на задълженията за заплащане на продажната цена и за прехвърлянето на собствеността върху имота, както и на евентуално задължение за погасяване на ипотека, поради което за виновно неизпълнение, водещо до право на разваляне, не може да се говори към тази дата. Макар споразумението да съдържа признание за съществуването на ипотека върху сградата за обществено хранене, само по себе си то не сочи нито кога е наложена ипотеката и съществувала ли е към датата на сключване на предварителния договор, нито че съществуването й е причина, за която ответника следва да отговаря. В него се сочи единствено, че поради ипотеката сделката не може да бъде осъществена, без страните да се позовават на изпълнение или неизпълнение на предварителния договор.

По тези причини съдът приема, че е налице отказ на страните от договора, за който обаче не е доказано, че е свързан с неизпълнение от ответника на задължението му да прехвърли имота/имотите, освободен/и от ипотеки. Освен това, доколкото с предварителния договор не се установи ответника П.Н. да е поел задължение за заличаване на ипотеките и задатъка да обезпечава изпълнението именно на това задължение, то и представения по делото протокол от 19.08.2016г. не може да служи като доказателство за признание  на тези обстоятелства и за неизпълнението, още повече, че това не се установява от съдържанието му.

При тези съображения съдът намира, че за ищеца не е възникнало субективното право да иска платения задатък в двоен размер, тъй като не се установи неизпълнение на договорна клауза, за която задатъкът е уговорен. Ето защо предявеният иск с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД ще следва да бъде отхвърлен като неоснователен. При съществуващия отказ от договора ищецът разполага с правото да иска връщане на самия задътък на друго основание-неоснователно обогатяване, но не и да получи двойния му размер на основание чл.93, ал.2 от ЗЗД.

Независимо от този изход на делото разноски в полза на ответника не следва да бъдат присъждани, тъй като такива не са извършени от него.

Водим от горното, Врачанският окръжен съд

 

 

             Р   Е   Ш   И   :

 

 

ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявеният от Г.Н.Н. ***, чрез упълномощения му адвокат Б.П., иск против П.И. ***, за сумата от 30 000 лв., представляваща двойния размер на внесен задатък /капаро/ по предварителен договор от 03.08.2016г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на предявяване на иска-12.11.2018г., до окончателното й изплащане.

Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Апелативен съд-София в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

 

 

                     Окръжен съдия: