Р Е Ш Е Н И Е 127

 

гр. ВРАЦА,  24.04.2019 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Врачанският окръжен съд гражданско                    отделение в

публичното заседание на  10.04.2019 г.       в състав:

 

Председател:Рената Мишонова-Хальова

    Членове:Мария Аджемова

            Иван Никифорски мл. с-я

                                    

в присъствието на:

прокурора             секретар  Мария Ценова

като разгледа докладваното  от   М. Аджемова            

     в. гр.     дело N` 132 по описа за 2019   год., за да се произнесе взе предвид следното:

 

     Производството е въззивно и се развива на осн. чл. 258 и сл. от ГПК.

     Производството е образувано по въззивна жалба вх. № 15/03.01.19 г. на С.Н.Й. подадена чрез процесуалния му представител адв. В.В. от Софийска адв. колегия, срещу решение на районен съд гр. Козлодуй № 355/09.11.19 г. постановено по гр. д. № 949/18 г. по описа на същия съд, с което съдът е ОТХВЪРЛИЛ като неоснователен предявения от жалбоподателя установителен иск с пр. основание чл. 124, ал. 1 от ГПК за признаване на установено между страните съществуване на арендно правоотношение по договор за аренда на зем. земя от 20.02.13 г., с нот. заверка на подписите и вписан в службата по вписванията гр. Козлодуй с рег. № 405 на 28.02.13 г. за притежаваните от ответниците ид. части от зем. земи предмет на дог. на аренда.

       Частта от посоченото решение на районен съд гр. Козлодуй, с което по отношение на страните, е признато за НЕЗАКОННО вписаното от СВ гр. Козлодуй, с рег. № 1702/16.05.18 г., едностранно прекратяване на договора за аренда на зем. земи от 20.02.13 г. и същото /прекратяването/ е отменено не се обжалва в производството.

       С атакуваното решение, съдът е присъдил и съдебни разноски .

       В жалбата се навеждат оплаквания, че районен съд не е извършил цялостна и детайлна преценка на събраните доказателства, фактическите констатации на съда били фрагментарни. В тази връзка решението на съда било незаконосъобразно, немотивирано и необосновано. Според процесуалния представител на въззивника, районен съд неправилно тълкувал чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, в редакцията на текста в сила към момента на сключване на процения договор за аренда през 2013 г. Макар и сключен само от един от съсобствениците на зем. земи, договорът създавал облигационна връзка и обвързвал и останалите съсобственици на зем. земи, които не са подписали договора. Според жалбоподателя, това е правилното тълкуване на законовия тест, който имал за цел да регулира правоотношенията между арендатор и арендодатели, когато на страната на арендодателите са налице повече от един правни субекти. Въззивникът не споделя и тълкуването от районен съд на нормата на чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ. Според жалбоподателя С.Й., тъй като договорът за аренда от 20.02.13 г.  бил вписан в СВ гр. Козлодуй по партидата на 4-те процесни зем. имота, то следвало да се приеме, че ответникът по жалба В.П. е бил информиран за наличието на валиден дог. за аренда и е бил длъжен според чл. 17, ал. 3 от ЗАЗ да го уведоми за придобиване на ид. части от зем. имоти, което той не сторил. Ето защо, според въззвника С.Й., ответникът  В.П. не може да иска от него, в качеството му на арендатор, да изпълни задължения за арендно плащане, които вече е изпълнил към предишния арендодател, респективно да се извлича ползи от неизпълнението на недължими задължения.

       На основание изложените оплаквания, въззивникът моли за отмяна на обжалваното решение и постановяване съдебен акт, с който окръжен съд признае за установено по отношение на страните в производството съществуването на валидно арендно правоотношение създадено от вписан договор за аренда от 20.02.13 г. по отношение притежаваните от ответниците ид. части от зем. имоти предмет на договора. Въззивникът претендира присъждане на всички направени от него съдебни разноски.

       По делото е постъпил писмен отговор само от ответника В.И.П., в който той мотивира становище за неоснователност на жалбата. Няма искане на за присъждане на разноски. Ответницата Ц.В. не е представила отговор.

      Страните няма доказателствени искания към настоящата инстанция.

      След самостоятелна преценка на събраните доказателства и доводите на страните, окръжен съд намира следното:

      Постъпилата въззивна жалба е процесуално допустима, като подадена в срок, от надлежна страна в производството и имаща за предмет съдебен акт от категорията на обжалваемите.

      В атакуваната част, решението на районен съд е валидно и допустимо.

      От представените по делото писмени доказателства, от фактическа страна по делото се установяват следните обстоятелства, по които е страните нямат спор, а именно: На 20.02.2013 г. е сключен договор за аренда на четири зем. имота в землището на село ***, общ. ***, обл. гр. Враца /имот № 061002 с площ от 24.995 дка;имот № 067021 с площ от 13.881 дка; имот № 096035 с площ от 2. 752 дка и имот № 094008 с площ от 0.999 дка/ за срок от десет стопанки години, считано от стопанската 2016/2017 г., като договора е сключен в задължителната писмена форма с нот. заверка подписите на  договарящите и е вписан в СВ гр. Козлодуй с акт № 226, том.1, вх. рег.405/28.02.13 г. Арендатор по този договор е ищецът в производството С.Н.Й. ***, а арендодател е М.Д.П., в качеството си на съсобственик на имота и една от наследниците на покойния собственик на земеделските имоти Д. /М./ П.А. починал 07.06.85 г. - у-ние за смърт и наследници на стр. 16 от делото. След това, с договори за покупко-продажба, оформени с нот. актове № 100/11.12.13 г. на стр. 42 и нот. акт №123/12.05.16 г. на стр. 49 и двата на нотариус с р-н на действие районен съд гр. Козлодуй, ответникът В.И.П. е закупил от другите наследници на наследодателя Д.П.А. общо 1/2 ид. ч. от зем. имоти предмет на договора за аренда посочени по-горе. Ответникът В.И.П. е отправил до ищеца арендатор С.Н.Й. покана-предизвестие /стр. 18/ за прекратяване на процесния договор за аренда, тъй като не е получил дължимото арендно плащане по договора за стопанската 2016/17 г., при което арендатора е неизправна страна. На стр. 21 е представено заявление на ответниците В.И.П. и Ц.Б.В., която е една от наследниците на Д.П.А., до съдия по вписванията при СВ в гр. Козлодуй с искане за прекратяване на договора за аренда вписан в службата по вписванията с вх. рег. 405/28.02.13 г., акт. 226 том. 1 поради неизпълнение задълженията на арендатора по договора. В заявлението е посочено, че с него се представят нот. актове, договор за аренда, нот. покана-предизвестие, разписка за връчване на нот. покана, кв. за внесена такса. Искането е уважено от съдия по вписванията и на 16.05.18 г. в СВ гр. Козлодуй с акт № 43, том. 5, вх. лег. № 1702/16.05.18 г., стр. 21, е вписано едностранно ПРЕКРАТЯВАНЕ на договора за аренда.

     Без да оспорва изложените по-горе обстоятелства, ищецът арендатор С.Н. намира, че вписаното прекратяване на договора за аренда е незаконосъобразно, тъй като заявеното от ответниците В.И.П. и Ц.Б.В. в молбата до съдия по вписванията не отговаря на истината. Ищецът твърди, че е изправна страна по договора за аренда, като е престирал договореното арендно плащане за стопанската 2016/17 г. на М.Д.П., с която е сключил договора за аренда. В подкрепа на твърдението си представя декларация от 18.11.17 г. /стр. 17/ подписана от М.Д.П.. Последната декларира, че е получила договорената рента за стопанската 2016/17 г., която представлява плащане и по отношение на всички съсобственици на имащи права върху арендуваните зем. имоти. Декларацията не е оспорена в производството. Ищецът С.Н. твърди, че тъй като ответникът В.И.П. не го е уведомил за покупката на част от арендуваните зем. земи, при което не може да иска от него да изпълни задължение, което вече е изпълнил към предишния арендодател. За това си твърдение той се позовава на нормата на чл. 17 от ЗАЗ. Ответникът В.П., не оспорва, че не е уведомил арендатора С.Н. за покупката на част от зем. земи предмет на арендата, но намира, че това не е било нужно, тъй като нот. актове, с които са оформени договорите за продажба са вписани  и информацията на сключването им е била общодостъпна.

     При изложените фактически обстоятелства, които не се оспорват от страните, ищецът С.Н. е предявил установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК с искане съдът да признае за установено по отношение на ответниците В.И.П. и Ц.Б.В. съществуването на облигационно правоотношение произтичащо от аренден договор с нот. заверка подписите на договарящите вписан в СВ гр. Козлодуй под № 226, том І, вх. рег. № 405 от от 28.02.13 г., за притежаваните от тях ид. части от зем. имоти предмет на договора за аренда.

     Тази искова претенция, С.Н. е съединил с искане районен съд да постанови заличаване на извършеното вписване за прекратяване на арендния договор. Както се посочи, произнасянето на районен съд по тази искова претенция не се обжалва.

     Исковата претенция с правно основане чл. 124, ал.1 от ГПК, според окръжен съд е допустима. За ищеца С.Н. е налице правен интерес от предявяване на установителния иск по чл. 124 от ГПК, тъй като с вписване прекратяването на процесния аренден договор, осъществено извънсъдебно с нот. покана за едностранно разваляне на арендния договор, са засегнати негови права.

     Разгледана по същество, постъпилата въззивна жалба  срещу посочената част от решение на районен съд гр. Козлодуй № 355 от 09.11.18 г., според окръжен съд е НЕОСНОВАТЕЛНА по следните съображения:

     Фактическата обстановка по спора е изяснена, тя е изложена по-горе от окръжен съд и по нея няма спор между страните. Както се посочи, по делото е предявен установителен иск с правно основание чл.124 ал.1 от ГПК - ищецът С.Н. моли районен съд да признае за установено в отношенията му с ответниците В.И.П. и Ц.Б.В. съществуване на облигационно правоотношение произтичащо от аренден договор с нот. заверка подписите на договарящите вписан в СВ гр. Козлодуй под № 226, том І, вх. рег. № 405 от 28.02.13 г., за притежаваните от ответниците ид. части от зем. имоти предмет на договора за аренда.    

     С предявяването на този иск, в тежест на ищеца, при условията на пълно и главно доказване, е да установи на първо място съществуването на облигационно правоотношение, чийто източник е именно вписания на 28.02.13 г. договор за аренда с предмет четирите зем. имота описани в него, а след това да установи, че е изправна страна в договора, тоест че е изпълнил точно задължението си да предостави на насрещната страна арендно плащане. В конкретния случая дог. за аренда на зем. имоти в село *** е сключен между ищеца арендатор С.Н.Й. и М.Д.П., която притежава по-малко от 1/2 ид. ч. от на арендуваните имоти. Според нормата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ в редакция към момента на сключване на договора през м. февруари 2013 г., позволява, доколкото арендата в земеделието е договор за управление, да се сключи от всеки съсобственик на зем. имот независимо от частите му в съсобствеността. Според цитирания законов текст, отношенията с останалите съсобственици се уреждат по правилото на чл. 30, ал. 3 от ЗС, доколкото арендното плащане представлява полза от общата вещ. Нормата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ в редакцията си към настоящия момент, също позволява договора за аренда да се сключи от съсобственик на зем. имот, но който притежава повече от 50% от зем. имот. Частта от текста на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, в която се посочва, че отношенията с останалите съсобственици се уреждат от чл. 30, ал. 3 от ЗС, не е променена. Тази законова уредба не налага извод, че ако един съсобственик сключи дог. за аренда, останалите съсобственици по силата на закона стават страни в създаденото облигационно правоотношение без да са правили волеизявление за сключване на договора за аренда. Респективно могат да прекратят едностранно договора на осн. чл. 27, ал. 1, т.2 от ЗАЗ при неизпълнение от страна на арендатора. В правната доктрина е възприето, че сключването на договора предполага съвпадане на две или повече насрещни волеизявления, което в казуса не се отнася за ответниците, които не се страни по договора и не са правили волеизявление за сключването му. При това положение, страни по договора за аренда, съответно облигационно правоотношение с източник договора за аренда, се създава между първоначално сключилите договора арендатор и арендодател - съсобственик на ид. част от зем. имот предмет на договора, в казуса това са арендатора  С.Й. и арендотателя М.Д.П.. Правата на останалите съсобственици се уреждат /охраняват/ от ЗС - чл. 30, ал. 3 и във вр. с чл. 31, ал. 2 от ЗС.

     Ето защо, ищецът не е успял да докаже наличие на облигационно правоотношение между него и ответниците с източник процесния договор за аренда, при което предявения от него иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК следва да бъде отхвърлен. При този извод, за процесния иск е без значение дали ищецът е изпълнявал или не задълженията си за заплащане на аренднтата вноска по отношение на ответниците. Сключеният договор за аренда задължава ищеца-арендатор за заплаща договореното арендно плащане на другата страна по договора - арендодателката М.Д.П.. За да защитят правата си, ответниците в качеството си приобритатели на ид. части от зем. имоти предмет на процесния договор за аренда, могат на претендират от М.Д.П. съответните на правата им части от арендните вноски по правилата на чл. 30 и сл. от ЗС, но не и да искат прекратяване на договора поради неизпълнение.

     Следва да се посочи, че съществува практика на ВКС /реш. № 12/01.03.18 г. по гр. д. № 1251/17 г. на ІІ г. о./ според която договорът за аренда сключен със съсобственик с по-малко от 50 % ид. ч. и е вписан, не може да се противопостави на последващ арендатор или наемател на когото мнозинството от съсобствениците /притежаващите повече от половината от зем. имот/ са предоставили облигационното право да ползване върху зем. имот. Това, според ВКС, е проявление на общото правило на чл. 32, ал. 1 от ЗС, според което общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно притежаваните от тях дялове в съсобствеността. Но обстоятелствата по конкретния спор са различни, по делото няма твърдения и доказателства, че съсобствениците с повече от 50 % от процесните зем. имоти са ги предоставили за ползване на основание договор за наем или аренда на други лице различно от арендатора ищец С.Н..     По делото се защитава тезата, че ответниците са страни в арендния договор сключен между С.Н. и М.Д.П. вписан на 28.02.13 г., независимо, че не са сключили същия, само защото са собственици на ид. части от зем. имоти предмет на договора за аренда и могат едностранно да искат прекратяването му, която теза по изложените по-горе съображения не се споделя от окръжен съд.

     В заключение, тъй като изводите на настоящата инстанция съвпадат с тези на първостепенния съд, в обжалваната част решението следва да бъде потвърдено, като на основание чл. 272 от ГПК, освен изложеното, окръжен съд препраща и към мотивите на районен съд.

     При изхода от спора и на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК на ответника по жалба В.И.П. следва да се присъдят съдебни разноски за настоящата инстанция /адв. хонорар/ в размер на 250 лв.

     Мотивиран от изложеното окръжен съд

 

     Р  Е  Ш  И:

 

     ПОТВЪРЖДАВА решение на районен съд гр. Козлодуй № 355/09.11.18 г. постановено по гр. дело № 949/18 г. по описа на същия съд.

     ОСЪЖДА С.Н.Й. с ЕГН ********** *** да заплати на В.И.П. с ЕГН ********** *** сумата 250 лв. представляваща съдебни разноски за настоящата инстанция.

     Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.

 

 

   Председател ......      Членове 1......... 

 

 

                                   2.........